هیئت مدیره سیستم ذخیره فدرال

خواصی مانند شکل 1 از یک جامعه حومه شهر در آتلانتا ، جورجیا ، بیست یا سی سال پیش منظره ای نادر بود. 2 طبق پایگاه داده املاک و مستغلات CoreLogic ، یک خانه معمولی در این جامعه دارای 6 اتاق خواب ، 5 حمام کامل و بیش از 8000 فوت مربع از فضای داخلی است. در مقابل ، قطعه 8،700 متر مربعی که خانه در آن قرار دارد به سختی به اندازه کافی بزرگ است که بتواند آن را مهار کند.

امروز ، این جامعه مسکونی-با خانه های Behemoth و چمن های کم رنگ-یک روند ملی را نشان می دهد: خانه های بزرگتر ساخته شده در تعداد زیادی کوچکتر. اندازه متوسط اقامتگاه های مجرد خانواده ساخته شده از سال 1980 تا 2014 50 درصد رشد داشته است ، از 1600 تا 2400 فوت مربع. در مقابل ، در همین زمان ، اندازه قطعه متوسط بیش از 20 درصد کاهش یافته است. کاهش از 11300 تا 8،800 فوت مربع. در نتیجه ، ما افزایش قابل توجهی در نسبت ساختمان به اندازه را مشاهده می کنیم ، که میانگین آن از 0. 14 برای خانه های ساخته شده در سال 1980 به 0. 27 برای آنهایی که در سال 2014 ساخته شده اند ، بالون شده است.

چندین مقاله اخیر و وبلاگ های املاک و مستغلات این روند را ذکر کرده اند. ورود به وبلاگ CoreLogic ، http://www. corelogic. com/blog/authors/bin-he/2017/04/the-more-the-merrier. aspx#. wzrgw2e3r7b ، به عنوان مثال ، استدلال می کند که گسترش خانه ها و کوچک شدنبا توجه به قدردانی نسبتاً سریعتر از قیمت زمین ، تعداد زیادی اثر جایگزینی از تعداد زیادی از خانه ها را منعکس می کند. مقالات دیگر حداقل بخشی از این روند را به افزایش نزدیکی به سبزهای عمومی ، پارک ها و اجساد آب نسبت داده اند که به عنوان جایگزینی برای چمن های خصوصی عمل می کنند (چو ، کلارک ، پارک و کیم 2009 ، https: //www. jstor. org/پایدار/27647865؟ seq = 1#page_scan_tab_contents). تعداد زیادی کوچکتر همچنین ممکن است نشانگر افزایش تراکم جمعیت در مراکز اقتصادی باشد (مک گیل 2016 ، https://www. theatlantic. com/business/archive/2016/07/lawns-census-bigger-smaller-lots/489590/)، در حالی که ساختمانهای بزرگتر می توانند محصول تغییرات در مقررات پهنه بندی باشند (تامپسون 2013 ، http://www. seattletimes. com/seattle-news/tiny-lots-big-houses-neighbors-feeling-squeeze-despite-ban/)بشر

علاوه بر این ، این روند از اوایل دهه 1990 به طرز چشمگیری جهانی بوده است. اندازه خانه در شهر هایی با خواص گران قیمت و ارزان قیمت ، با ساکنان با درآمد بالا ، با جمعیت متراکم و پراکنده و با ترکیب های سنی متفاوت در همه مناطق ایالات متحده کاهش یافته است. گفته می شود ، در حالی که روند صعودی نسبت ساختمان به اندازه بسیار گسترده بوده است ، هم سطح نسبت و هم پویایی آن در مناطق مختلف متفاوت است. این اختلافات ممکن است به تعدادی از عوامل مانند درآمد و قیمت ملک بستگی داشته باشد. در این یادداشت ، ما روند نسبت ساختمان به اندازه را در دهه های اخیر مستند می کنیم و عوامل مرتبط با ناهمگونی را که هم در سطح و هم در رشد این نسبت مشاهده می شود ، بررسی می کنیم.

یافته های ما نشان می دهد که ، نگه داشتن سایر عوامل ، خاصیت در مناطقی با قیمت خانه بالاتر و جمعیت متراکم تر تمایل به نسبت های بیشتر ساختمان به اندازه دارند ، در حالی که خواص در مناطقی با درآمد خانگی بالاتر و سهم بیشتری از بازنشستگان درجمعیت تمایل به نسبت کمتری دارند. با نگاهی به روندهای سال 1980 تا 2014 ، می یابیم که کشورهایی با جمعیت بالاتر و رشد درآمد دستاوردهای بیشتری را در نسبت ساختمان به اندازه تجربه می کنند.

شکل 1: یک محله مسکونی در حومه آتلانتا ، GA

1. داده های املاک و مستغلات CoreLogic و آمار سطح شهرستان ما اطلاعات مربوط به ساختمان و اندازه های زیادی را از پایگاه داده املاک و مستغلات CoreLogic به دست آوردیم ، که ویژگی های بیشماری از خواص فردی ، از جمله ساخت فیلم های مربع ، اندازه قطعه ، مکان و سال ساخت و ساز را ثبت می کند. توسط آژانس های مالیات بر دارایی دولت. ما از یک نمونه تصادفی 30 درصدی از اقامتگاه های مجرد خانواده و خانه های ساخته شده بین سالهای 1980 تا 2014 استفاده کردیم و 2 درصد از بالا و پایین از توزیع LOT و اندازه ساختمان را برای به حداقل رساندن تأثیر خارج از کشور کاهش دادیم. یکی از محدودیت های منبع داده ما این است که ما نتوانستیم بگوییم که آیا اندازه ساختمان از زمان ساخت اولیه آن یکسان است یا به دلیل اضافات و نوسازی های بعدی تغییر کرده است. داده های سطح شهرستان در مورد قیمت املاک ، درآمد ، اندازه و تراکم جمعیت و سهم جمعیت 65 ساله و بالاتر ("جمعیت بازنشستگی") از سرشماری سال 1980 و 2010 ، بررسی جامعه آمریکا در سال 2010 ، وشاخص قیمت خانه CoreLogic. تجزیه و تحلیل ما بر ایالت های واقع در مناطق آماری کلانشهر (MSA) متمرکز شده است.

همانطور که در شکل 2 نشان داده شده است ، اندازه متوسط ساختمان به طور مداوم (با کمی کاهش در طول بحران مالی سال 2008) از 1600 به 2400 فوت مربع افزایش یافته است ، در حالی که اندازه قطعه متوسط در دهه 1980 قبل از شروع به کوچک شدن طی دو دهه آینده نوسان داشت. در شبکه ، اندازه میانه خانه ها از 11300 فوت مربع برای خانه های ساخته شده در سال 1980 به 8،800 فوت مربع برای خانه های ساخته شده در سال 2014 کاهش یافته است. هر دو این روند به افزایش مداوم نسبت ملی ساختمان به اندازه متوسط کمک می کنند(شکل 3) از اوایل دهه 1980. پانل سمت راست شکل 3 نشان می دهد که این روند در کلیه مناطق ایالات متحده مشاهده می شود ، با افزایش در غرب و جنوب بیشتر برجسته است.

شکل 4 نسبت متوسط ساختمان به اندازه از خواص در شهرستانها در کوارتیل بالا یا پایین (اندازه گیری شده در سال 2010) از ویژگی های انتخاب شده شهرستان را ترسیم می کند. از این رقم می بینیم که افزایش نسبت فراگیر بوده است. ظاهر شده در شهرستانهایی با خواص گران و ارزان ، با خانوارهای با درآمد بالا و کم درآمد ، با جمعیت متراکم و پراکنده و با ترکیب سنی متفاوت.

با این حال ، ناهمگونی قابل توجهی با توجه به سطح و نرخ رشد نسبت در این ابعاد وجود دارد. به عنوان مثال ، شهرستانهایی با خواص گران تر ، درآمد بالاتر در خانوار ، جمعیت متراکم تر و بازنشستگان نسبتاً کمتری به نظر می رسد که دارای خواص با نسبت های با اندازه بالاتر هستند.

شکل 2: یک قطعه از زمین و اندازه ساختمان (میانه ملی)

شکل 3: نسبت های داخلی و منطقه ای و منطقه ای نسبت به سایز سالانه در سال ساخت و ساز

شکل 4: نسبت های ساختمان به اندازه در شهرستانهایی با قیمت دارایی بالا یا پایین ، درآمد ، تراکم جمعیت و جمعیت بازنشستگی

2- عوامل تعیین کننده نسبت ساختمان به اندازه ، تعداد زیادی از عوامل عرضه و تقاضا ممکن است بر خصوصیات خواص موجود در بازار تأثیر بگذارد ، از جمله نسبت ساختمان به اندازه ، اگرچه به دانش ما ، آنها به طور سیستماتیک مورد مطالعه قرار نگرفته اند. برای پارسیمونی ، مدل زیر را تخمین می زنیم.

(1) $ $ _i^p = alpha + beta< price >_i + گاما< income >_i + دلتا< density >_i + theta< retirement >_i + u_i^p $ $

در معادله بالا ، نسبت_iP صدک P TH یا میانگین نسبت ساختمان به اندازه در County I در سال 2014 است. قیمت و درآمد به ترتیب قیمت املاک و درآمد شهرستان است ، به ترتیب چگالی چگالی جمعیت است و بازنشستگی سهم جمعیت 65 ساله یا بالاتر است (همه در سال 2010 اندازه گیری شده است). از جمله عواملی که در این مدل در نظر گرفته شده است ، قیمت خانه یکی از مهمترین شاخص های شرایط بازار مسکن محلی است. همراه با درآمد خانوار ، قیمت ها قیمت مسکن را تعیین می کنند و از این طریق بر خصوصیات خواص موجود در بازار تأثیر می گذارند. علاوه بر این ، زمین یک منبع کمرنگ در مناطق پرجمعیت تر است و دلالت بر یک نسبت بالاتر از ساختمان به اندازه دارد. سرانجام ، ترجیحات مصرف کننده برای فضاهای داخلی و خارجی ممکن است در طول زندگی آنها تغییر کند و نشان می دهد که سهم جمعیت بازنشستگی ممکن است یک متغیر مهم باشد. تجزیه و تحلیل ما توصیفی است و لزوماً هیچگونه روابط علیقی را نشان نمی دهد.

تمام متغیرهای سمت راست در سیاههها بیان شده اند. ما تنظیم مدل P برابر با صدک های مختلف از صدک 5 تا 95 و همچنین به میانگین را تخمین زدیم تا بتوانیم اثرات متغیرهای توضیحی ما را در کل توزیع نسبت ساختمان به اندازه بررسی کنیم. نتایج در جدول 1 ارائه شده است ، و کلیه خطاهای استاندارد در سطح ایالت خوشه بندی می شوند.

از جدول 1 می بینیم که قیمت های بالاتر املاک و جمعیت متراکم تر با نسبت های بیشتر ساختمان به اندازه همراه است ، در حالی که به نظر می رسد درآمد بالاتر و جمعیت پیری ارتباط متضاد دارند. ما این اثرات را با نزدیکتر از ساخت و ساز و اندازه های زیادی به طور جداگانه در همان مجموعه متغیرهای مستقل مانند معادله بررسی کردیم (1). نتایج (نشان داده نشده است) نشان می دهد که شهرستانهایی که دارای خواص گران تر هستند دارای تعداد زیادی کوچکتر هستند (دلالت بر نسبت بالاتر) ، که شهرستانهای با درآمد بالا دارای ساختمانهای نسبتاً بزرگتر و تعداد زیادی بزرگتر هستند (دلالت بر نسبت پایین تر) ، که کشورهای پرقدرت دارای ساختمانهای بزرگتر هستندو تعداد زیادی کوچکتر (دلالت بر نسبت بالاتر) ، و این که ایالت هایی با ساکنان نسبتاً مسن تر تعداد بیشتری از آنها را دارند (دلالت بر نسبت پایین تر).

برای به دست آوردن اهمیت اقتصادی این تأثیرات ، سناریوهای زیر را در نظر بگیرید. قدردانی 10 درصدی در قیمت متوسط املاک یک شهرستان با افت 7. 4 درصدی در اندازه متوسط خانه های تازه ساخته شده و افزایش نسبت متوسط ساختمان به اندازه 0. 016 همراه است (6 درصد از مدیان ملی). اگر در عوض درآمد متوسط 10 درصد افزایش یابد ، پیش بینی می شود که میانگین ساختمان و تعداد زیادی به ترتیب 4. 5 درصد و 10. 5 درصد رشد کند و نسبت متوسط ساختمان به اندازه 0. 015 کاهش یابد. هجوم ساکنان جدید-به اندازه کافی برای افزایش چگالی جمعیت 10 درصد-با کاهش 2. 2 درصدی در اندازه قطعه متوسط ، افزایش 0. 5 درصدی در اندازه ساختمان متوسط و افزایش 0. 004 در ساختمان متوسط به لوت همراه است. نسبت اندازه (2 درصد از میانه ملی). سرانجام ، اگر سهم بازنشستگان 1 درصد رشد داشته باشد ، انتظار داریم 0. 7 درصد افزایش در اندازه قطعه متوسط و افت نسبت متوسط را 0. 001 (تنها 0. 5 درصد از میانه ملی) مشاهده کنیم. با استثنائات اندک ، اثرات متغیرهای توضیحی ما نسبت به انتهای فوقانی توزیع نسبت برجسته تر است. توجه داشته باشید که ، در حالی که شکل 4 نشان می دهد که خواص در مناطق با درآمد بالاتر نسبت های بیشتر ساختمان به اندازه (پانل بالا سمت راست) دارند ، نتایج رگرسیون ما نشان می دهد که پس از شرط بندی بر قیمت املاک ، اثر جزئی درآمد در ساختماننسبت به نسبت به اندازه منفی است.

جدول 1: تعیین کننده های نسبت ساختمان به اندازه

3. نتیجه گیری روند ملی ساختن خانه های بزرگتر در بسیاری از کوچکتر در طی چند دهه گذشته فراگیر بوده است. در این یادداشت ، ما این روند را مستند می کنیم و بررسی می کنیم که چگونه چندین متغیر با نسبت ساختمان به اندازه ارتباط دارند. ما ناهمگونی قابل توجهی با توجه به سطح این نسبت بین ایالت های قیمت های مختلف املاک ، سطح درآمد ، تراکم جمعیت و ترکیب های سن می یابیم. شهرستانهایی با خواص گران تر و جمعیت متراکم تر دارای نسبت های بیشتر ساختمان به اندازه هستند ، در حالی که شهرستانهایی با درآمد بالاتر و جمعیت بازنشستگی نسبتاً بزرگتر نسبت های کمتری دارند.

یافته های ما احتمالاً منعکس کننده تغییرات در عرضه و تقاضای مسکن است. به عنوان مثال ، هزینه های ساخت و ساز و دستیابی به اراضی که توسط توسعه دهندگان پیش روی آن قرار دارد ، ممکن است در ساخت و ساز و اندازه زیادی در یک توسعه تأثیر بگذارد ، همچنین بر قیمت هر مربعی از ساختمان و زمین برای صاحبان خانه تأثیر بگذارد. علاوه بر این ، تغییر در مقررات منطقه بندی محلی ممکن است محدودیت های مستقیم در اندازه ساختمانها و تعداد زیادی را ایجاد کند. تغییر ترجیحات مصرف کننده همچنین ممکن است در تغییر تقاضا برای خواص با ساختمان خاص و اندازه های زیادی نقش داشته باشد. در حالی که تجزیه و تحلیل ارائه شده در این یادداشت از نظر طبیعت توصیفی است و سعی در روشن کردن ویژگی های ساختاری بازار املاک و مستغلات ندارد ، بررسی اثرات این مکانیسم ها در یک مدل ساختاری ، دستور کار امیدوارکننده ای را برای تحقیقات آینده ارائه می دهد.

Cho ، S. H. ، Clark ، C. D. ، Park ، W. M. ، & Kim ، S. G. (2009). تنوع مکانی و زمانی در مقادیر بازار مسکن در اندازه لوط و فضای باز. اقتصاد زمین ، 85 (1) ، 51-73.

او ، ب. (2017 ، 5 آوریل). هرچه بیشتر ، مأموریت ؛سازندگان خانه در حال ساخت خانه های بزرگتر در قطعه های کوچکتر هستند [پست ورود به سیستم وب]. برگرفته از 23 اوت 2017 ، از http://www. corelogic. com/blog/authors/bin-he/2017/04/the-more-the-merrier. aspx#. wz2jhme3r7b

مک گیل ، ا. (2016 ، 6 ژوئیه). کوچک شدن چمن آمریکایی [پست ورود به سیستم وب]. برگرفته از 23 اوت 2017 ، از https://www. theatlantic. com/business/archive/2016/07/lawns-census-bigger-homes-smaller-lots/489590/

تامپسون ، ل. (2013 ، 9 سپتامبر). خانه های بزرگ ، خانه های بزرگ: همسایگان با وجود ممنوعیت [پست ورود به سیستم وب] احساس فشار می کنند. برگرفته از 23 اوت 2017 ، از http://www. seattletimes. com/seattle-news/tiny-lots-big-houses-neighbors-squeeze-despite-ban/

1. این یادداشت زمانی نوشته شده است که بوون به عنوان کارآموز پروژه در هیئت مدیره فدرال رزرو کار می کرد. نظرات ارائه شده در یادداشت نویسندگان هستند و لزوماً منعکس کننده نمای هیئت مدیره فدرال رزرو یا کارمندان آن نیستند. بازگشت به متن

بوون ، دیلون و گنگ لی (2017). فدل خاطرنشان می کند: "داشتن چیزهای زیادی کافی نیست: روند فراز و نشیب خانه ها و کوچک شدن."واشنگتن: هیئت مدیره سیستم ذخیره فدرال ، 3 نوامبر 2017 ، https://doi. org/10. 17016/2380-7172. 2090.

سلب مسئولیت: یادداشت های فدراسیون مقالاتی هستند که در آن کارمندان هیئت مدیره نظرات و تجزیه و تحلیل های خود را در مورد طیف وسیعی از موضوعات در اقتصاد و دارایی ارائه می دهند. این مقالات کوتاه تر و از نظر فنی کمتری نسبت به مقالات کار FEDS و مقالات IFDP دارند.< Pan> 1. این یادداشت زمانی نوشته شده است که بوون به عنوان کارآموز پروژه در هیئت مدیره فدرال رزرو کار می کرد. نظرات ارائه شده در یادداشت نویسندگان هستند و لزوماً منعکس کننده نمای هیئت مدیره فدرال رزرو یا کارمندان آن نیستند. بازگشت به متن