فروش کوتاه چگونه کار می کند؟

خرید خانه از طریق فروش کوتاه شبیه به خرید سلب حق اقامه دعوی است ، اما این دو فرآیند یکسان نیستند.

در یک فروش کوتاه ، بانک یا وام دهنده وام مسکن صاحب خانه را اخراج نمی کند. در عوض ، وام دهنده به مالک فعلی اجازه می دهد خانه را کمتر از بدهی وام خود بفروشد.

فایده خرید فروش کوتاه این است که می توانید خانه ای را با قیمت کاهش یافته پیدا کنید.

اما این روند اغلب می تواند وقت گیر و ناامید کننده باشد و معاملات فروش کوتاه دارای خطرات منحصر به فردی است. به علاوه ، هیچ تضمینی وجود ندارد که در مقایسه با فروش سنتی پس انداز کنید.

در اینجا آنچه را که باید بدانید که قصد خرید یک خانه فروش کوتاه را دارید ، در اینجا آمده است.

در این مقاله (پرش به ...)

یک فروش کوتاه چیست؟

معامله فروش کوتاه می تواند اتفاق بیفتد که مانده وام وام مسکن صاحب خانه از ارزش بازار خانه آنها فراتر رود.

به عبارت دیگر ، ارزش بازار خانه از تعادل بدهکار وام مسکن کم می شود. این همچنین "زیر آب" یا "حقوق منفی" نامیده می شود.

در یک فروش کوتاه ، صاحب خانه باید خانه خود را در زیر آب خود بفروشد - و وام دهنده وام مسکن اجازه می دهد که این ملک برای کمتر از مانده مانده فروش داشته باشد.

وام دهنده پول خود را از دست می دهد ، اما برای جلوگیری از روند سلب حق اقامه دعوی ، با فروش ملک موافقت می کند ، که حتی می تواند هزینه بیشتری نیز داشته باشد.

به نوعی ، فروش کوتاه می تواند به وام دهنده و صاحب خانه کمک کند. و همچنین به شما کمک می کند ، خریدار خانه ، اگر می توانید معامله زیر بازار را در مورد ملک دریافت کنید.

روند فروش کوتاه

روند فروش کوتاه بسیار شبیه به خرید خانه خارج از بازار است.

شما با پیدا کردن یک خانه و از قبل تصویب شده برای تأمین اعتبار شروع خواهید کرد (مگر اینکه پول نقد بپردازید). سپس یک پیشنهاد ارائه می دهید ، در مورد فروش مذاکره می کنید و بسته می شوید.

اما در هر یک از این مراحل ، چالش های منحصر به فردی برای خانه های فروش کوتاه وجود دارد. این چیزی است که شما باید بدانید.

مرحله 1: یک خانه فروش کوتاه پیدا کنید

با توجه به پیچیدگی و ریسک مرتبط با فروش کوتاه ، توصیه نمی کنیم به تنهایی بروید مگر اینکه تجربه قبلی زیادی داشته باشید.

اگرچه می توانید با استفاده از یک سرویس لیست چندگانه (MLS) به تنهایی خواص خود را جستجو کنید ، بهتر است یک نماینده املاک و مستغلات را که در فروش کوتاه تجربه می کند استخدام کنید.

یک عامل خوب عنوان را بررسی می کند ، می آموزد که آیا اخطار سلب مالکیت ثبت شده است و تعیین می کند که چه مقدار به وام دهنده (ها) بدهکار است. این داده ها به شما در تهیه یک پیشنهاد رقابتی کمک می کند.

علاوه بر این ، نماینده به شما در مذاکره در مورد بهترین معامله و غلبه بر هرگونه موانع جاده ای برای بسته شدن موفقیت آمیز کمک می کند.

آگاه باشید که روند فروش کوتاه می تواند بسیار طولانی تر از یک خرید سنتی در خانه باشد. حتی با وجود یک نماینده واجد شرایط ، برای بسته شدن معاملات کوتاه مدت شش ماه یا بیشتر غیر معمول نیست.

مرحله 2: برای تأمین اعتبار از پیش تصویب شوید

مگر اینکه هزینه یک ملک فروش کوتاه را با پول نقد بپردازید ، اولین قدم شما این است که از پیش تصویب وام مسکن استفاده کنید.

این یک ضرورت استبدون تأمین اعتبار ، احتمالاً یک بانک پیشنهاد شما را از دست داده است.

خوشبختانه ، دریافت پیش از تصویب نسبتاً سریع و آسان است.

بسیاری از وام دهندگان می توانند فقط یک روز نمره اعتباری و اسناد مالی شما را تأیید کنند. سپس آنها یک نامه از پیش تصویب را برای شما می نویسند ، که به شما این قدرت را می دهد تا یک پیشنهاد معتبر را در یک خانه تهیه کنید.

مرحله 3: پیشنهاد دهید

سومین قدم شما برای خرید خانه فروش کوتاه ، ارائه یک پیشنهاد رقابتی است. اگرچه ممکن است بتوانید زیر قیمت برچسب را خریداری کنید ، روی آن حساب نکنید. درعوض ، براساس ارزش خانه یک پیشنهاد معقول ارائه دهید.

یک نماینده املاک و مستغلات که بازار مسکن محلی شما را می شناسد می تواند خواص قابل مقایسه ای ("Comps") را که اخیراً فروخته شده است ، به شما نشان دهد ، بنابراین می توانید یک پیشنهاد واقع بینانه ارائه دهید.

یک بسته پیشنهادی خوب برای فروش کوتاه شامل:

• یک قرارداد خرید برای شما و فروشنده برای امضای
• سپرده پول جدی. یک سپرده قابل توجه نماینده لیست و بانک شما یک خریدار جدی است. اگر معامله بسته شود ، سپرده بخشی از پیش پرداخت شما می شود
• یک نامه قبل از تصویب برای ثابت کردن شما توانایی خرید ملک را با قیمت پیشنهادی دارید
• اطلاعات مربوط به قیمت فروش اخیر برای خواص مشابه در منطقه ("Comps") برای اثبات قیمت پیشنهادی شما مبتنی بر واقعیت است
• اثبات وجوه-در صورتی که نامه پیش تصویب فروشنده شما را به اندازه کافی متقاعد نکند ، ممکن است این امر لازم باشد. اثبات وجوه می تواند شامل نسخه های صورتهای بانکی ، و همچنین خطوط اعتبار و صورتهای مالی معتبر باشد

راه اندازی مذاکرات با پیشنهاد کم توپ به احتمال زیاد به نفع شما نیست. یک وام دهنده می تواند پیشنهاد شما را بدون حتی پاسخ دادن رد کند.

ایجاد پیشنهادات پایین توپ ممکن است در آخرین رکود اقتصادی کار کند که وام دهندگان برای کاهش ضرر و زیان خود ناامید شدند. اما فروشندگان اکنون می توانند از این امر مطلع تر باشند.

در حقیقت ، کمبود قیمت شماره یک دلیل است که بانک ها پیشنهادات فروش کوتاه را رد می کنند.

یکی دیگر از دلایل متداول رد یک پیشنهاد ناقص است - مواردی که شامل تمام اسناد لازم نیست.

بنابراین قبل از تلاش برای خرید یک خانه فروش کوتاه ، درست مانند هر خرید خانه دیگر ، حتماً مدارک خود را به ترتیب انجام دهید.

مرحله 4: در مورد فروش کوتاه و شرایط احتمالی مذاکره کنید

شما و نماینده خود همچنین باید یک ضمیمه فروش کوتاه با شرایط خاص را تهیه کنید.

"شرایط احتمالی" شرایطی است که باید قبل از طی کردن فروش خانه برآورده شود.

به عنوان مثال ، شما احتمالاً می خواهید پیشنهاد خود را در مورد تأیید وام دهندگان از فروش ، مدت زمانی که مایل به انتظار برای تأیید فروش کوتاه هستید و مبلغی را که در هزینه های بسته شدن پرداخت خواهید کرد ، ارائه دهید.

احتمالاً شما همچنین می خواهید یک فروش کوتاه مدت بر نتایج یک بازرسی در خانه باشد.

هر کاری که انجام دهید ، بدون اینکه مکان ابتدا بازرسی شود ، یک خانه فروش کوتاه خریداری نکنید.

در حقیقت ، شما ممکن است بخواهید بازرسان تخصصی را استخدام کنید تا به دنبال مشکلات گران قیمت مانند موریانه ها ، قالب و آسیب ساختاری باشید.

توجه: خانه های فروش کوتاه "همانطور که هست" فروخته می شوند

به خاطر داشته باشید که فروش کوتاه یک خرید "as-is" است.

بر خلاف فروش معمولی در خانه ، شما نباید انتظار داشته باشید که اگر بازرسی خانه شما مشکلات را کشف کند ، فروشنده قیمت درخواست را کاهش دهد. به ندرت اتفاق می افتد.

اما یک بازرسی هنوز هم می تواند مسائل مربوط به معامله گر را کشف کند که ممکن است شما را از خرید خانه خاموش کند.

اگر یک خریدار باهوش و مصمم هستید ، می توانید معامله های فروش کوتاه را پیدا کنید. هنگامی که یکی را پیدا کردید ، نتیجه موفقیت آمیز قطعاً می تواند ارزش این تلاش را داشته باشد.

فروش کوتاه چه مدت طول می کشد؟

یکی از نماینده های مستقر در کالیفرنیا تخمین زده است که به طور متوسط حدود 60 تا 90 روز طول می کشد تا یک وام دهنده یک معامله فروش کوتاه را تصویب کند-و این پس از دریافت پیشنهاد کامل است.

با این حال ، این فقط یک تخمین یک عامل است. بازه زمانی واقعی برای فروش کوتاه می تواند بسیار متفاوت باشد.

زمان بسته شدن بستگی به محل زندگی شما دارد. اگر چندین وام دهنده درگیر باشند ، می تواند طولانی تر باشد. و 60-90 روز فقط یک متوسط است ، به این معنی که برخی وقت کمتری می گیرند و برخی دیگر بیشتر.

این متغیرها به قدری گسترده و پیچیده هستند که یک نماینده املاک و مستغلات که در فروش کوتاه تخصص دارد ، فقط می تواند زمان پیشنهاد تا بسته شدن را حدس بزند - حتی اگر آنها حقایق پرونده شما را در اختیار داشته باشند.

موانعی که باید در طی فرآیند فروش کوتاه انتظار داشته باشید

سه مانع مشترک می تواند یک فروش کوتاه مدت بیشتر از یک فروش سنتی باشد - یا به طور کلی از معامله جلوگیری کند.

1. بدهی های متعدد بدهکار است. اگر صاحب خانه از چندین وام دهنده وام گرفته شود ، "دارندگان وثیقه های جوان" ممکن است فروش را مسدود کنند. این وام دهندگان اغلب از فروش کوتاه پول کمی (یا خیر) دریافت می کنند. یک مثال می تواند یک وام دهنده سهام در خانه باشد که پس از بیرون راندن وام اصلی ، بدهی را علیه خانه تضمین می کند
2. فروشنده می تواند معامله را لغو کند. این گاهی اوقات هنگامی اتفاق می افتد که وام دهنده اصلی از فروشنده بخواهد در هزینه های بسته شدن و فروشنده کمک کند
3. بانک پیشنهاد رقیب را می پذیرد. این حتی می تواند اتفاق بیفتد حتی پس از سپرده گذاری با جدیت پول و پرداخت یک جستجوی عنوان ، بازرسی در خانه و غیره را بپردازید.

به دلیل این مشکلات منحصر به فرد ، بسیار مهم است که بدانید هنگام شروع روند فروش کوتاه ، چه چیزی را وارد می کنید. و شما به احتمال زیاد می خواهید یک متخصص مانند یک نماینده املاک و مستغلات با تجربه در کنار خود باشد.

چه کسی باید یک خانه فروش کوتاه را خریداری کند؟

غالباً هنگام خرید یک خانه فروش کوتاه ، چالش ها و تأخیرها وجود دارد-به همین دلیل تعداد نامتناسب فروش های کوتاه توسط توسعه دهندگان حرفه ای و فلیپ های خانه گرفته می شود.

این خریداران بالقوه از نظر عاطفی در معامله سرمایه گذاری نمی شوند و تا زمانی که قیمت خرید را بپردازند و تصرف کنند ، می توانند تاخیر را کاهش دهند. آنها ممکن است اهمیت زیادی نداشته باشند حتی اگر این معامله از هم جدا شود اگر چندین نفر دیگر در خط لوله داشته باشند.

این برای خریداران خانه شخصی که به دنبال جایی برای زندگی هستند متفاوت است ، زیرا در صورت سقوط فروش می توانند در وضعیت چسبنده باشند.

شاید شما به خوبی در انتظار فروش کوتاه باشید ، و این مشکلات برای شما مشکلی ایجاد نمی کند. اما یک دلیل خوب وجود دارد که بسیاری از خریداران خصوصی فروش کوتاه را به جوانب مثبت واگذار می کنند.

جوانب مثبت و منفی خرید خانه فروش کوتاه

بزرگترین فایده برای خرید یک خانه فروش کوتاه ، شانس یافتن چیزهای زیادی است.

و برخلاف سلب حق اقامه دعوی ، احتمالاً یک خانه فروش کوتاه در وضعیت خوبی قرار خواهد گرفت. غالباً ، مالک فعلی هنوز در محل اقامت و نگهداری اساسی خواهد بود. در عوض ، سلب حق اقامه دعوی ممکن است در حال ناسازگاری باشد.

بسیاری از چالش های موجود در فرآیند فروش کوتاه از یک واقعیت ناشی می شود: صاحب خانه تصمیم گیری در مورد معامله فروش کوتاه را اتخاذ نمی کند.

این وام دهنده وام مسکن است که خانه را نگه می دارد و بر فروش نظارت می کند. حتی اگر مالک فعلی وام دوم داشته باشد ، مانند وام سهام خانه یا خط اعتباری در خانه (HELOC) حتی می تواند چندین وام دهنده نیز وجود داشته باشد.

برخی از خریداران خانه تصمیم می گیرند که عوارض فروش کوتاه را داشته باشند زیرا می توانند با قیمت معامله خریداری کنند. اما شما باید قبل از در نظر گرفتن خرید کوتاه فروش ، کاملاً از مسائل احتمالی آگاه باشید.

یافتن خانه های فروش کوتاه می تواند دشوار باشد

برای نیاز به فروش کوتاه ، یک صاحب خانه باید دارای ارزش منفی باشد - به این معنی که مانده وام مسکن در خانه بالاتر از ارزش ملک است.

پس از فروپاشی بازار مسکن که در سال 2008 آغاز شد، بسیاری از صاحبان خانه خود را در زیر آب وام مسکن خود یافتند. این بدان معناست که صاحبان خانه های بیشتری واجد شرایط فروش کوتاه مدت هستند.

از آن زمان تا کنون وضعیت به طرز چشمگیری تغییر کرده است. ارزش خانه در بیشتر بازارها بازگشته است و همچنان به رشد خود ادامه می دهد. اکنون، با نرخ بهره بسیار پایین، صاحبان خانه های بیشتری که در مشکل هستند، می توانند از طریق تامین مالی مجدد خانه های خود را حفظ کنند.

برای واجد شرایط بودن برای فروش کوتاه مدت، صاحب خانه باید مشکلات مالی را نیز اثبات کند. یک فروشنده ممکن است حتی نیاز به نامه سخت یا اوراق حقوقی داشته باشد که ثابت کند او احتمالاً نمی تواند به پرداخت های وام مسکن برسد و از تبدیل شدن به یک ملک REO (سلب حق اقامه دعوی) اجتناب کند.

دکتر فرانک نوتافت، اقتصاددان ارشد CoreLogic است، شرکتی که بازارهای املاک و وام های مسکن را ردیابی می کند. او توضیح می دهد: «ده سال پیش، در دوران رکود بزرگ، بیش از 11 میلیون صاحب خانه دارای ارزش سهام منفی یا 25 درصد از خانه های رهنی بودند.

اما، "پس از بیش از هشت سال افزایش قیمت مسکن و رشد اشتغال، مالکان زیر آب به تنها 2 میلیون یا کمتر از 4 درصد از خانه های رهنی کاهش یافته اند."

بنابراین امروزه فرصت های کمتری نسبت به گذشته برای خریداران باهوش وجود دارد تا از فروش کوتاه مدت استفاده کنند.

با این حال، این فرصت ها به طور کامل خشک نشده اند. برای خریداران مصمم، هنوز هم می توان معاملات خوبی پیدا کرد.

فرآیند فروش کوتاه مدت می تواند تاخیرهای طولانی داشته باشد

فروش کوتاه اغلب اولویت کمتری نسبت به فروش سنتی دارد. این به این دلیل است که اسناد توسط وام دهنده ای پردازش می شود که می داند قبلاً پول خانه را از دست داده است.

گاهی اوقات هفته ها یا حتی ماه ها طول می کشد تا یک پیشنهاد فروش کوتاه پذیرفته یا رد شود. یا وام دهنده ممکن است یک پیشنهاد متقابل ارائه دهد، در این صورت شما می توانید رد کنید، بپذیرید، یا پاسخ دهید - که شامل شروع مجدد فرآیند از اول است.

اگر وام دهندگان وام مسکن دوم یا «دارندگان حق رهن کوچک» درگیر باشند، ممکن است تاخیرها فراتر از حد تحمل باشد زیرا هر یک از آنها نیاز به خرید در معامله دارند.

انجمن ملی مشاوران املاک برخی از تجربیات اعضای خود را با فروش کوتاه شرح می دهد:

«در نتیجه این چالش ها، اعضای ما مشکلاتی را با موارد زیر گزارش کرده اند: وام دهندگان بی پاسخ. اسناد گم شده ای که نیاز به ارسال های متعدد، ارزیابی های نادرست یا غیرواقعی ارزش خانه، و تاخیرهای طولانی در پردازش دارند، که باعث می شود خریداران دور شوند."

این بدان معنا نیست که همه افراد از خرید یک فروش کوتاه چنین تجربه دردناکی خواهند داشت، اما مهم است که انتظارات خود را واقع بینانه تنظیم کنید.

خرید یک فروش کوتاه احتمالاً دشوارتر از خرید خانه خارج از بازار خواهد بود.

پس از بسته شدن فروش کوتاه برای صاحب خانه اصلی چه اتفاقی می افتد؟

برای فروشنده خانه ، یک فروش کوتاه نشان دهنده پایان یک سفر طولانی و استرس زا است. مالکیت خانه طبق برنامه ریزی پیش نرفت. مالک به دلیل ضرر شغلی ، بیماری یا برخی شرایط غیر برنامه ریزی شده ، نمی تواند پرداخت وام را پرداخت کند.

ممکن است مالک سعی کرده باشد که بتواند مجدداً سرمایه گذاری کند ، اما به دلیل مشکلات گزارش اعتباری یا کمبود درآمد نتوانسته است. صاحب خانه اصلی ممکن است برای برنامه های اصلاح وام ، ناموفق باشد.

برای جلوگیری از از دست دادن خانه از طریق سلب حق اقامه دعوی ، مالک با موفقیت به وام دهنده برای معامله فروش کوتاه درخواست کرد. اما با انجام این کار ، او کنترل روند فروش و هرگونه توانایی بازپرداخت پیش پرداخت یا هرگونه سهام اضافی را از دست داد.

اداره کاهش ضرر وام دهنده اکنون به جای آن عکس ها را صدا می کند.

پس از فروش کوتاه ، وام دهنده ممکن است کل بدهی را ببخشد ، حتی اگر درآمد حاصل از فروش کل وام وام را پرداخت نکند.

در موارد دیگر ، وام دهنده ممکن است در تلاش برای بازیابی کمبود ، حکم نقص علیه وام گیرنده را از طریق دادگاه ها دنبال کند. یک صاحب خانه که درخواست فروش کوتاه می کند ، باید سعی کند از این امر چشم پوشی کند تا وام دهنده از تلاش برای بازپرداخت پول گمشده در آینده جلوگیری کند.

اعتبار صاحب خانه برای مدتی خراب می شود ، اما به طور معمول پس از فروش کوتاه مدت نسبت به پس از سلب مالکیت سریعتر بهبود می یابد.

به عنوان مثال ، یک صاحب خانه که از طریق یک فرآیند فروش کوتاه از خانه خودداری می کند می تواند خانه دیگری را از طریق برنامه وام FHA خریداری کند ، هر زمان که او با معیارهای تحریریه وام دهنده ملاقات کند.

با این حال ، پس از سلب حق اقامه دعوی ، FHA قبل از خرید خانه دیگر به یک دوره انتظار سه ساله نیاز دارد. وام های متعارف با حمایت فردی مک و فانی مای نیاز به یک انتظار هفت ساله برای وام گیرندگان با سلب مالکیت در گزارش اعتباری خود دارند.

آیا خرید یک فروش کوتاه ارزش آن را دارد؟

در حال حاضر ، روزهای انتخاب آسان از فروش کوتاه به پایان رسیده است. خانه های قبل از فورکلاسیون و معامله های سلب مالکیت نیز سخت تر می شوند.

درست است ، شما هنوز هم می توانید با فروش کوتاه معاملات بسیار سودآور پیدا کنید. اما شما باید سخت تر و باهوش تر کار کنید تا آنها را شکار کنید.

و به شدت توصیه می شود که با یک نماینده حرفه ای که تجربه فروش کوتاه مدت زیادی دارد ، کار کنید.

اگر علاقه مند به خرید یک خانه فروش کوتاه هستید ، هنوز هم باید برای تأمین اعتبار از پیش تصویب شوید. حداقل این مرحله می توانید از همین جا شروع کنید.