نقش نرخ کلاه در املاک و مستغلات

در املاک و مستغلات ، نرخ سرمایه - که به طور معمول نرخ کلاه نامیده می شود - اندازه گیری ریسک مفیدی برای املاک تجاری است.

فرمول نرخ کلاه

درآمد خالص سالانه (NOI)/ارزش بازار ملک

با تقسیم درآمد عملیاتی خالص یک ملک با ارزش دارایی آن ، نرخ کلاه ارزیابی عملکرد یک ملک بیش از یک سال است. به عنوان مثال ، یک ملک به ارزش 14 میلیون دلار با تولید 600000 دلار NOI نرخ کلاه 4. 3 ٪ خواهد داشت. این بدان معناست که با توجه به قیمت پرداخت شده برای ملک ، می توانید تقریباً 4. 3 ٪ جریان نقدی عملیاتی سالانه را انتظار داشته باشید.

نرخ کلاه خوب چیست؟این از سرمایه گذار تا سرمایه گذار و دارایی به دارایی متفاوت است. به طور کلی ، هرچه نرخ کلاه بالاتر باشد ، خطر و بازده بیشتر می شود.

برخی از عناصری که بر میزان کلاه یک خاصیت تأثیر می گذارند بیش از حد خاص هستند. به عنوان مثال ، یک پمپ بنزین ممکن است نرخ کلاه متفاوتی داشته باشد که بر اساس آن طرف خیابان در آن قرار دارد - مسیر کار یا راه خانه. اما نیروهای بزرگتر معمولاً در حال بازی هستند.

استیو گیلبرت ، مدیر مدل سازی کاربردی و تجزیه و تحلیل بانکداری سرمایه گذاری J. P. مورگان گفت: "سطح نرخ کلاه به طور کلی بازتاب سایر عوامل اقتصادی بزرگتر است."

نمونه نرخ متوسط کلاه در سطح مترو

_{منبع: Costar ، Q2/2022}

تأثیر نرخ بهره بر نرخ کلاه

تورم بالا و افزایش نرخ بهره مربوطه می تواند بر نرخ کلاه در املاک و مستغلات تأثیر بگذارد - با افزایش نرخ بهره ، نرخ کلاه نیز انجام می شود. گیلبرت گفت ، نرخ کلاه دارای محدوده باریک تر از نرخ بهره ، به ویژه در کوتاه مدت است. به عنوان مثال ، اگر نرخ کلاه ساختمان 4. 3 ٪ باشد ، بسته به شرایط اقتصادی و عرضه املاک و تعادل تقاضا در یک بازار معین ، ممکن است فقط به 4. 6 ٪ افزایش یابد.

در ماه های اخیر ، رابطه بین نرخ بهره و نرخ کلاه از رابطه 1: 1 پیروی نکرده است. به جای آینه کاری نرخ بهره ، نرخ کلاه به ویژه برای خواص چند خانواده و صنعتی سرسخت است. اما طبق بروزرسانی مدل اول سرمایه گذاری بالقوه 2022 Q1 آمریکایی (PCR) ، که به دلیل کاهش رشد قیمت و افزایش نرخ بهره در حال تغییر است ، هر دو فشار رو به بالا بر نرخ CAP در سه ماهه دوم و سوم 2022 تغییر می دهد.

"در حالی که نرخ کلاه و نرخ بهره کاملاً همبستگی دارد ، و افزایش سریع نرخ بهره به طور کلی حاکی از فشار رو به بالا بر نرخ CAP است ، تغییر در نرخ CAP معمولاً با چشم انداز رشد اجاره ، چشم انداز اقتصادی محلی ، تعادل تقاضای/عرضه محله و موارد دیگر کاهش می یابدعوامل خاص برای یک ملک یا سرمایه گذار خاص ، "گیلبرت گفت.

چگونه سایر عوامل کلان اقتصادی بر نرخ کلاه تأثیر می گذارند

نرخ بهره تنها عنصر اقتصادی بر نرخ CAP نیست. عوامل دیگر عبارتند از:

• رشد اجاره: رشد اجاره می تواند در دوره های تورم بالاتر ، به ویژه در آپارتمان هایی با اجاره نامه های کوتاه مدت ، تسریع کند. پیش بینی اجاره بالاتر و NOI بیشتر می تواند نرخ بهره بالاتر را جبران کند. به همین ترتیب ، وخیم تر شدن شرایط اقتصادی می تواند فشار رو به بالا بر نرخ کلاه و رشد آهسته اجاره اضافه کند. گیلبرت گفت: "در سه ماهه دوم سال 2022 ، رشد آپارتمان و اجاره صنعتی قوی بوده است و این امکان را می دهد تا در مقابل افزایش نرخ بهره نسبتاً پایدار بماند.""اخیراً ، رشد اجاره کند شده است. هنوز هم دیده می شود که آیا مکث موقتی است یا شروع یک روند ارتجاعی به یک اقتصاد آهسته که توسط موش بهره فدرال تولید می شود
• تولید ناخالص داخلی (تولید ناخالص داخلی) و بیکاری: تولید ناخالص داخلی و بیکاری منعکس کننده سلامت اقتصاد است. هنگامی که تولید ناخالص داخلی زیاد است و بیکاری کم است ، سرمایه گذاری های تجاری در املاک و مستغلات تمایل به نرخ CAP پایین تر دارند. هنگامی که تولید ناخالص داخلی کم است و بیکاری زیاد است ، ریسک بیشتری با خصوصیات سرمایه گذاری وجود دارد. اما به یاد داشته باشید: نرخ کلاه به طور معمول آینده نگر است ، و معاملات فردی تحت تأثیر چشم اندازهای منحصر به فرد ساختمان و دیدگاه یک سرمایه گذار-و همچنین شرایط اقتصادی و چشم انداز غالب است.
• گیلبرت گفت: "این اوراق سرمایه گذاری واقعاً درک ریسک اعتباری بازار را اندازه گیری می کند.""اگر فکر کنیم همه چیز بیش از حد ساخته شده است یا در آینده نزدیک رکود اقتصادی خواهد بود ، گسترش اعتبار BBB تمایل به گسترش دارد ، که باعث می شود نرخ کلاهبرداری بالاتر از نرخ خزانه 10 ساله باشد."
• مکان: نزدیکی به مرکز اشتغال شهر ، بزرگراه ها و ترانزیت عمومی نیز بر نرخ کلاه تأثیر می گذارد. تقاضای بالاتر و مکان های پایدار به طور کلی نرخ کلاه کمتری دارند ، در حالی که محلات انتقالی یا دور افتاده معمولاً به دلیل نوسانات اشتغال بیشتر و نوسان تقاضا ، نرخ کلاه بالاتری دارند. این می تواند منجر به گردش مالی بیشتر مستاجر ، هزینه های لیزینگ و سایر عواملی شود که بر جریان نقدی عملیاتی تأثیر می گذارد.
• طبقه دارایی: نرخ سقف در بین طبقات دارایی متفاوت است. ساختمان های چند خانواری و صنعتی معمولاً کمترین نرخ سقف را دارند. وزن چندین اندازه گیری اقتصادی نیز ممکن است بر اساس طبقه دارایی متفاوت باشد. به عنوان مثال، درآمد شخصی یک عامل اصلی برای املاک چند خانواری و خرده فروشی است و هزینه های کالاهای بادوام و بی دوام به ویژه برای املاک صنعتی مهم است.

ما برای کمک اینجا هستیم

به دنبال اطلاعات بیشتر در مورد نرخ های سقفی هستید؟تیم وام دهی بازرگانی ما می تواند از تجربه گسترده و دانش بازار محلی خود استفاده کند تا به شما در ارزیابی سطح ریسک مربوط به املاک سرمایه گذاری فعلی و آتی خود کمک کند.

_{© 2022 JPMorgan Chase & Co. کلیه حقوق محفوظ است. بانک جی پی مورگان چیس، عضو N. A. FDIC. برای افشا و سلب مسئولیت مربوط به این محتوا، از jpmorgan. com/cb-disclaimer دیدن کنید.}