ظهور و سقوط کارگزاران و نمایندگان املاک و مستغلات

در ماه مه 2020 93،795 کارگزار فعال املاک و مستغلات در کالیفرنیا وجود داشته است. تعداد کارگزاران فعال همچنان کاهش می یابد و از زمان کاهش اوج ژانویه 2010 109. 500 ، هنوز نتیجه ای پیدا نکرده اند.

تعداد عوامل فعال به طور پیوسته از پایین 171،100 در سال 2014 صعود کرده است. علیرغم چند ضربه از زمان کم ، تعداد عامل فعال در ماه مه 2020 به 206308 افزایش یافته است.

از نظر تاریخی ، تقریباً 1. 5 عامل به طور فعال در هر کارگزار فعال تمرین می کنند. این نسبت در طول جمعیت بسیار متورم در دهه 2000 به 2. 7 عامل در هر کارگزار افزایش یافت. این نسبت در اثر رونق هزاره کاهش یافت اما از سال 2014 جهت معکوس را معکوس کرد و در حال حاضر در هر کارگزار فعال تقریباً 2. 2 عامل فعال قرار دارد.

از آنجا که حجم فروش خانه همچنان در حال کاهش است و قیمت خانه در نیمه دوم سال 2019 صعود می کند ، انتظار دارید که عوامل دلسوز به آرامی از جمعیت فعال خارج شوند. تعداد کارگزاران پس از رکود اقتصادی بعدی که انتظار می رود تا اواسط سال 2020 وارد شود ، تثبیت می شوند. در طی بهبودی زیر ، تعداد کارگزاران در کالیفرنیا به آرامی به سمت اوج تجربه شده در سال 2009 باز می گردند. انتظار دارید موج بزرگ بعدی مجوزهای جدید در سالهای پس از سال 2021 وارد شود ، زیرا اعتماد به نفس عمومی از طریق مشاغل اضافه شده و افزایش حجم فروش خانه باز می گرددواد

به روز شده در 20 آگوست 2019. نسخه اصلی ارسال شده در مارس 2010.

به روزرسانی نمودار 10/9/20

نمودار فوق تعداد کارگزاران فعال املاک و مستغلات را که در کالیفرنیا دارای مجوز هستند ، بر اساس داده های منتشر شده ماهانه توسط وزارت املاک و مستغلات (DRE) ردیابی می کند. این شماره ها کارگزاران دارای مجوز را که از مجوزهای خود استفاده نمی کنند ، و نمایندگان دارای مجوز که توسط یک کارگزار کار نمی کنند ، حذف می کنند.

آیا قصد دارید مجوز فروش املاک و مستغلات خود را دوباره تمدید کنید؟

کل رأی دهندگان: 510

اولین تجزیه و تحلیل سه شنبه

در یک بازار پایدار ، یک تعادل طبیعی بین نمایندگان فعال املاک و مستغلات و کارگزاران ایجاد می شود. این نسبت از لحاظ تاریخی تعادل را در سطح دیده شده در سال 2002 پیدا کرده است. تقریباً 1. 5 عامل فعال برای هر کارگزار فعال.

با ورود املاک و مستغلات در مرحله رونق خود در چرخه بازار در اواسط دهه 2000 ، عوامل جدید با این عقیده خوش بینانه مبنی بر اینکه پول اضافی در املاک و مستغلات کار می کرد ، به صورت گسترده وارد شدند. در سال 2006 ، به دنبال اوج رونق ، در مجموع 2. 7 عامل فعال برای هر کارگزار فعال وجود داشت. تعداد زیاد مأمورین با یک بازار تورم ، با قیمت های ناپایدار و اساساً حس کمی همراه بودند.

پس از ضربه زدن به بالا در سال 2006 ، نسبت عوامل فعال در هر کارگزار مسیر رو به پایین خود را به سمت هنجارهای تاریخی که در اواسط سال 2014 در 1. 6 قرار داشت ، شروع کرد. با این حال ، به دلیل افزایش قیمت خانه ، این نسبت دوباره افزایش یافت ، در حال حاضر به طور متوسط 2. 0 عامل فعال برای هر کارگزار فعال در سال 2017.

به خاطر داشته باشید که مجوز فعال بالاتر از عمق واقعی مشکل است ، زیرا بسیاری از مجوزها از نظر فنی "غیرفعال" باقی می مانند. آنها خود را به عنوان مجوز برای حدس و گمان در املاک به عنوان اصولگرایان یا مذاکره برای اعضای خانواده ارائه دادند ، همه بدون اینکه توسط یک کارگزار استخدام شوند.

نمایندگان در بازار حدس می زنند

به عنوان مثال ، در اکتبر 2006 ، 261،000 عامل فعال وجود داشت ، اما 376،600 کالیفرنیایی مجوزهای نماینده را در اختیار داشتند. این را با دوره پایدارتر ژانویه 2000 مقایسه کنید ، هنگامی که 122300 عامل فعال و 196. 500 مجوز نماینده کل وجود داشت. به جای ارائه خدمات کارگزاری به افراد دیگر ، عوامل اضافی - فعال و غیرفعال - خواص خریداری و تلنگر. آنها در حالی که به عنوان خودی کار می کردند ، وقتی که آنها ، اعضای خانواده و دوستانشان تصمیم به خرید ملک موجود در بازار گرفتند ، در بازار گمانه زنی کردند.

حتی اکنون ، همانطور که پیش بینی می کنیم بازگشت به اصول اصلی اقتصادی (عرضه برای فروش در مقابل تقاضا توسط کاربران واقعی کاربران به جای دلالان) و اصول املاک و مستغلات (نسبت قیمت به اجاره و وام به درآمد) در مسکونی ودر بازارهای تجاری ، نمودار بالا نشان می دهد که جمعیت مجوز بالاتر از نسبت استاندارد 1. 5: 1 عامل به کارگزاری است. انتظار داشته باشید که نسبت فعلی کمی کاهش یابد تا تعداد پروانه ها به میزان قابل توجهی افزایش یابد ، انتظار می رود در حدود سال 2020.

مجوز در بهبود اقتصادی

آیا این نسبت پس از فرورفتگی در جمعیت مجوز دوام خواهد آورد؟

محتمل نیستافزایش قیمت مسکن در پایان سال های 2012 تا 2014 باعث افزایش خوش بینی در میان جمعیت کارگزار شد. تصور یک بازار سالم املاک و مستغلات به دلیل افزایش قیمت ها، افراد بیشتری را که به دنبال فرصت های شغلی برای تبدیل شدن به مشاور املاک هستند، فریب داده است. مجوزهای نمایندگی فروش و کارگزاری جدید در سال 2013 افزایش یافت و در بالاترین سطح خود از زمان وقوع بحران مسکن در سال 2008 باقی ماند.

مقررات ناکافی وام دهنده برای محافظت از نهادهای عمومی و جامعه در برابر آسیب، ذهنیتی را ایجاد می کند که در نهایت منجر به رونق ویرانگر دیگری در املاک و مستغلات می شود. زمانی که این اتفاق بیفتد، احتمالاً در حدود سال های 2019-2021، یک بار دیگر ماموران شروع به تکثیر سریع خواهند کرد و استانداردها کاهش خواهند یافت.

حفاظت از جامعه از رفتار نامطلوب دارندگان مجوز بر عهده DRE خواهد بود. برای انجام این کار، آنها باید امتحان مجوز نمایندگی را برای کنترل میزان قبولی بیش از حد مجاز تشدید کنند. این حرکت، نمایندگان جدید را به واجد شرایط ترین، فداکارترین و متعهدترین افراد محدود می کند.

اینکه آیا DRE از نظر سیاسی قادر به انجام این کار در مواجهه با مخالفت دفاتر کارگزاری بزرگ خواهد بود یا نه، تردید وجود دارد. عملیات کارگزاری بزرگ مستلزم تعداد ثابت بالایی از نمایندگان برای استخدام است تا بازار را در زمانی که شتاب به دست می آید پوشش دهد.

آمار جمعیتی کالیفرنیا و تقاضای بسیار کم کنونی توسط خریداران مسکن، نشان دهنده بازگشت "هیجان" در زمینه املاک و مستغلات در بازه زمانی 2019-2021 است. حتی در آن زمان، نرخ مالکیت خریدار-ساکن که از 61 درصد در سال 2006 به 54 درصد در سال 2017 کاهش یافته است، همچنان در رنج خواهد بود. بنابراین، دلالان و نمایندگان کمتری برای خدمات خرید و فروش خانه مورد نیاز خواهند بود.

همانطور که نرخ وام مسکن شروع به افزایش مداوم در بلندمدت خود می کند، فشار نزولی بر قیمت مسکن وارد می شود. این برای کارگزاران و نمایندگانی که سرمایه گذاران علاقه مند به کسب اموال درآمدی را نمایندگی می کنند، به خوبی کار خواهد کرد.

جمعیت عامل و کارگزار، گذشته و آینده

در اوایل سال 2008، 7٪ (1 از 14) از کل اقامتگاه های تک خانواده (SFRs) در کالیفرنیا خالی بودند، متعلق به:

• دلالان؛
• خریداران خانه های دوم (که تا حد زیادی به دلیل شور و شوق سوداگرانه خریداری شده اند)؛یا
• وام دهندگان (در مورد املاک متعلق به املاک و مستغلات (REOs)).

در سال 2013 ، حجم فروش خانه اساساً با سالهای 2009 تا 2012 مطابقت داشت. 2014 حجم فروش خانه با تجربه تقریباً 7 ٪ زیر 2013. با این حال ، حجم فروش خانه در سال 2015 برداشت و سطح سال را با سال 2013 به پایان رساند ، با این که حجم فروش سال 2016 تقریباً سطح آن به پایان رسید2015. برای کارگزاران و نمایندگانی که به جلو نگاه می کنند ، پیش بینی می شود که حجم فروش در سال 2018 در واکنش به افزایش نرخ وام ، موجودی کم و قیمت های بسیار بالا ، در سال 2018 کاهش یابد.

با توجه به گروه فعلی مجوزهای مجوز که استراتژی های پایدارتر و طولانی مدت املاک و مستغلات را در بر می گیرند ، نمایندگان املاک و مستغلات "سریع" نسبت به سالهای اولیه تمایلی به ورود به این حرفه ندارند.

دیگر ما شاهد نوع رقابت بالای نمایندگان هستیم که به افزایش قیمت ها از 2003-2005 کمک کرده است. بازگشت اصول وام دهی ، فشار آوردن به پرداخت های بالاتر ، سرعت کندتری را در بازار املاک و مستغلات نسبت به آنچه در هر زمان در دهه گذشته تجربه شده است ، خواهد داشت. اگر این امر به دلیل دخالت دلالان سنگین که در سال 2013 تجربه شده بود ، نبود ، قیمت املاک کالیفرنیا بدون گزاف گویی در سطح 2012 خود باقی می ماند.

روند خرید در سال 2014 نشان دهنده هجوم متناوب خریداران هیجان زده بود که نه به عنوان سرمایه گذار و نه صاحبان خانه تجربه نمی شوند. این خریداران که دلالان هستند بیشتر از این چیزی نیستند که قماربازان بدون صبر و حوصله و یا قصد انجام کاری را در خانه ها قرار دهند ، اما منتظر بمانند تا بازار قیمت را افزایش دهد تا بتوانند از "سرمایه گذاری" خود پول بگیرند.

رفتار صنایع

عملیات کارگزاری مسکونی مجرد خانوادگی (SFR) با دفاتر شعبه همیشه به سیل مداوم عوامل تازه دارای مجوز بستگی دارد تا مکعب های خود را پر کند. این عمل در گذشته با نرخ گردش مالی بالا امکان پذیر بود ، زیرا عوامل تازه متعهد شده از طریق اعضای خانواده و تماس های اجتماعی بدون ایجاد یک پایگاه مشتری مناسب سوزانده می شدند.

کارگزاران و مدیران دفتر توانستند با درخواست تهاجمی از مجوزهای جدید برای ایجاد جایگزین ، از دست دادن نهایی تولید فروش از نمایندگان مشتری با مشتری کاهش یابد.

این عوامل نوع "لیست و اجرا" از صفوف عوامل جدید ناپدید شده اند ، زیرا تعداد کل عوامل جدید به طرز چشمگیری کاهش یافته است. در سالهای اوج 2004-2007 ، 5000 عامل جدید ماهانه مجوز گرفتند. از اکتبر 2007 ، تعداد نمایندگان جدید فروش با یک کاهش کلی جزئی ، از 1100 ماهانه در آن زمان به حدود 1000 ماهانه تا 2012 ثابت مانده است. سپس ، مجوز در نیمه اول سال 2013 (به دلیل هیجان ناشی از هیجان ناشی از هیجان ایجاد شده است. حرکت قیمت ناشی از دیوانگی دلالت).

سه شنبه اول پیش بینی می کند که صدور مجوز فروش در هر سه ماهه تا سال 2018 در حدود 4500-5000 تا سال 2018 باقی بماند ، که احتمالاً حجم فروش خانه به بهبودی پایدار خواهد رسید.

واقعیت اقتصادی

هنگامی که در زمینه ناپدید شدن عوامل کوتاه مدت ، به جای ناپدید شدن صاحبان خانه (نرخ مالکیت خانه در سراسر کشور در اواخر سال 2017 در 54 ٪ پایین گیر شده است) مشاهده می شود ، به نظر می رسد که واقعیت اقتصادی مجبور است کارگزاران را به کار خود ادامه دهد:

• کمترین دفاتر شعبه تولید کننده آنها ؛
• ضعیف ترین مدیران دفتر و عوامل کم کار را آزاد کنید.
• تلاش برای یافتن نمایندگانی که مشاغل ایجاد می کنند.
• مکان های اداری را به روز کنید و با استفاده از جای خالی اداری و اجاره بها ، هزینه اجاره را کاهش دهید.
• توسعه مراکز سود جدید با بخش های اداری برای سپردن ، امور مالی ، صاحب خانه/بیمه مستاجر ، مدیریت املاک ، سندیکا و سایر خدمات کارگزاری. وت
• مأمورین را ملزم به "بازگشت به خیابان" و جمع آوری اطلاعات املاک و سیگار کشیدن معاملات برای تولید سرب و فروش.

حتی برای عملیات کارگزاری بزرگ حتی نگران کننده تر است ، مشاجره ناشی از تنظیم هزینه های کارگزاران با نمایندگان آنها.

در این میان ، استفاده از کارگزاران هزینه های کمتری را به دست می آورند و هزینه های سربار ، ارتقاء ، اغلب لیست های غیرقابل فروش را با هزینه بسیار زیاد ارائه می دهند. به تدریج ، مأمورین جوان و تهاجمی که توسط دفاتر کارگزاری بزرگ به کار می روند ، به دنبال کارگزاران یا همکاری با کارگزاران و سایر مأمورین هستند که در عملیات کوچکتر جابجا می شوند. برخی دیگر که دارای یک مشتری بلند مدت مشتری هستند به منظور کاهش درصد هزینه ای که توسط کارگزار انجام می شود ، به عملیات "Rent-A-Desk" می پیوندند.

بقا و موفقیت

مأمورین که به تنهایی پرش می کنند ، غالباً مشاغل تجاری برای راه اندازی و اداره یک دفتر کارگزار ندارند ، حتی اگر این عمل یک نفره خود باشد. آنها سعی می کنند تحت این اعتقاد ، درست یا نادرست این کار را انجام دهند که کارگزار فعلی آنها سهم زیادی از هزینه ها را بدست می آورد.

فروشندگانی که به تقاضای قیمت های نامعقول ادامه می دهند (پدیده قیمت چسبنده)، یا خود را درگیر رفتار دیگری می کنند که مانع از فروش ملک در یک دوره بازاریابی 30 تا 60 روزه می شود، باید فهرست آنها لغو و بازگردانده شود. همه این رفتارها نشان می دهد که دفاتر کارگزاری به نمایندگان کمتری نیاز دارند تا به طور مؤثر به نیازهای مردم خدمات رسانی کنند.

صحبت های توهین آمیز؟به هیچ وجه اگر یک عملیات کارگزاری کارآمد آن چیزی باشد که برای وارد شدن به مرحله بازیابی کامل بدون خرابی لازم است.

کارگزارانی که ملکی را تبلیغ می کنند که از پایین به نظر می رسد، و قیمت های فهرست بندی متناسب با ملک را تعیین می کنند (قیمت هایی که احتمالاً به سرعت پیشنهادات را نزدیک به قیمت ذکر شده ایجاد می کنند) ظرف 30 روز پیشنهادی دریافت خواهند کرد. چنین رفتاری بقا و موفقیت فروشنده منطقی، دلال و نمایندگان آنها را فراهم می کند. در مواقع شور و شوق حدس و گمان، که مدت زمان آن همیشه کوتاه است، بحث در مورد یک محیط اداری باثبات ممکن است برای کسانی که چشم انداز کوتاه مدت دارند، مزخرف به نظر برسد.

در یک بازار در حال بهبود، زمان از دست رفته به همه آسیب می زند، درسی که سیاست گذاران چه ایالتی و چه فدرال شروع به آموختن از شکست های اصلاحی وام های کاملاً بی اثر و مداوم «تعویض و تظاهر» و یارانه های خرید مسکن فدرال و ایالتی در سال های 2009-2010 کرده اند..

کارگزارانی که یاد می گیرند هزینه های سربار را کاهش دهند و ناکارآمدی های عملیاتی خود را در حالی که کارکنان خود را برای دارندگان مجوز در سال 2017 تقویت می کنند، در بهترین موقعیت برای افزایش حجم فروش سالانه احتمالاً تا سال 2018 خواهند بود. استخدام کارگزارانی که با موفقیت در سال 2017 فعالیت می کنند، خواهد بود. با توانایی آنها برای برنامه ریزی از قبل تعریف می شود. اگر بخواهند وقتی دولت فدرال و وال استریت به استانداردهای آسان وام دهی در زمان فروش خانه های تازه سودآور بازگردند، آنها باید رویاپرداز باشند.

به دنبال کارگزاری های کوچکتر و سایرین تحت تاثیر قرار می گیرند

در آینده نزدیک، دفاتر کارگزاری کوچک با کمتر از 16 نماینده، احتمالاً مانند همیشه به جذب نمایندگان ادامه خواهند داد. کارگزاری های بزرگ معمولاً از کمپین ها و سمینارهای ارسال نامه ای استفاده می کنند تا هم نمایندگان باتجربه MLS و هم نمایندگان تازه مجوز گرفته شده را به دفاتر خود جلب کنند.

برعکس، دفاتر کوچکتر به طور سنتی از تماس های دهان به دهان محلی استخدام می کنند. کارگزارانی که یک دفتر واحد را با کارکنانی از نمایندگان نگهداری می کنند، تمایل دارند چندین نوع مشتری تجاری داشته باشند و برای هدایت فهرست و بازاریابی املاک SFR، نیاز به تمرکز بر بیش از دامنه بازی اعداد دارند.

این دفاتر کارگزاری کوچکتر ممکن است به دنبال مزایای بلند مدت بودن در اطراف دیگران که دارای املاک درآمد ، زمین و مدیریت املاک هستند ، متفکر تر را به املاک و مستغلات جذب کنند.

این رونق در اواسط دهه 2000 پنج برابر تعداد زیادی از افراد در دوره های صدور مجوز در مقایسه با اواخر دهه 90 پوند ثبت نام کردند. این درآمد مجوز آموزش همه چیز برای مدارس از بین رفته است و به 15-20 ٪ از اوج دوره چهار ساله خود کاهش یافته است.

اگر این به اندازه کافی برای مربیان املاک و مستغلات بد نباشد ، نرخ تمدید مجوز در بین کارگزاران و نمایندگان فروش (به ویژه آنهایی که در شش سال گذشته وارد شده اند) تا سال 2011 به سطح بی سابقه ای کاهش یافتند. رفتن به سال 2013 در مورد اشتیاق در مورد قیمت گذاری حباب (با وجود حجم فروش لغزش) ، درصد تمدید تا اواخر سال 2017 افزایش پایدار را آغاز نمی کند.

میانگین نرخ تمدید مجوزهای عامل فروش در سال 2017 تقریباً 82 ٪ بود که نسبت به سال 2016 اندکی کاهش یافته است. نرخ تجدید احتمالاً تا سال 2018 تقریباً در همان سطح باقی خواهد ماند. کارگزاران نزدیک به سطح 90 ٪ تجدید هستند.

بسیاری اجازه می دهند مجوزهای آنها منقضی شود ، سپس صبر کنید تا ببینند آیا بازار املاک و مستغلات در دوره دو سال فیض خود برای تجدید تأخیر انتخاب می شود یا خیر. برخی از آنها گزارش های جنبش قیمت را در سال 2013 به عنوان دلیلی برای تجدید هنگامی که در غیر این صورت این کار را انجام نمی دادند ، ذکر می کنند. بیشتر آنها ناامید می شوند زیرا حجم فروش علی رغم حرکات قیمت بسیار بی ثبات ، کاملاً مسطح است. چندین سال قبل از رسیدن رونق بعدی باقی مانده است-حدود 2019-2021.

کارگزار شارژ می کند

برای اداره یک دفتر کارگزاری موفق ، کارگزار باید از نمایندگان مناسب استفاده کند.

این کمیت و کیفیت عوامل است که نتیجه نهایی را که کارگزاران برای موفقیت دارند ، به عنوان مثال ، هزینه کارگزار تولید می کنند. همانطور که در کلیه مشاغل خدماتی ، Linchpin برای دستیابی به موفقیت ، توانایی مدیریت برای ارکستر تلاش برای عوامل واجد شرایط است.

با این حال ، بیشتر کارگزاران شاغل در حال استفاده از انرژی کافی به نظارت نمایندگان خود اختصاص نمی دهند. سطح غفلت به ظاهر عمدی در اکثر دفاتر کارگزاری مسکونی مجرد ، مطابق با ضرب المثل "قانون گنگ" غالب است.

بنابراین ، مأمورین برای یادگیری تجارت با مشاهده یا برخی از آموزش های شخص ثالث باقی مانده و مهارت های خود را با آزمایش و خطا می پوشانند. این یک نتیجه تجربی است که بیشتر مبتنی بر غرایز خوب نمایندگان است تا آموزش ، سیاست رویه ای و نظارت مداوم توسط کارگزار - همه طبق قانون.

کارگزاران باید بیش از ناظران دوردست محدود به ارائه نظارت از راه دور برای مأمورین باشند. آنها یا دستیاران و مدیران اداری آنها باید یاد بگیرند که نظارت و پلیس را در مورد رفتار مرتبط با تجارت از نمایندگان خود بیاموزند.

پلیس رفتار مرتبط با تجارت

رفتار نظارتی توسط کارگزاران و مدیران شامل موارد زیر است:

• تعیین اهداف تولید برای دستیابی به آن (لیست و فروش) ؛
• تجزیه و تحلیل درآمد و هزینه های نماینده ؛
• تعیین هزینه های مورد نیاز برای نمایندگی به عنوان یک نماینده املاک و مستغلات از نظر مالی قابل دوام است.
• ایجاد روالها و فعالیتهای شخصی که احتمالاً عامل را تولید می کند ، یعنی نظارت بر مدیریت عامل زمان صرف کار برای کارگزار. وت
• اصرار مبنی بر اینکه گزارش های انطباق به صورت دوره ای به مدیریت تحویل داده می شود.[به فرم RPI 520-523-1 مراجعه کنید]

علاوه بر این ، کارگزار باید به طور فعال در انجام وظایف واسطه ای که کارگزار به مشتریانی که نماینده با آنها ارتباط دارد ، انجام دهد.

بنابراین ، نماینده از ابتدا می داند که چه سطح تولید توسط کارگزار انتظار می رود که الزامی برای ماندن در دفتر باشد. همچنین ، کارگزار انتظار خود را نشان می دهد که نماینده فروش برای حفظ نگرش رقابتی در مورد تولید لیست ها و خریداران انجام معاملات است. علاوه بر این ، محیطی با احتمال بیشتری برای تولید توافق نامه های خرید و بسته شدن ایجاد شده است ، که موفقیت را برای همه افراد درگیر می کند.

بیشتر بخوانید:

به "منابع انسانی: (BE) مدیریت سطح پایین توسط کارگزاران" ، فصل 2 سه شنبه اول Realtipedia جلد 7: املاک و مستغلات مراجعه کنید. دانش آموزان فعلی سه شنبه اول ممکن است از صفحه اصلی دانشجویی خود به Realtipedia دسترسی پیدا کنند.